COPROPRIETE, COPROPRIETAIRE

◊ Il y a copropriété dès qu’un même immeuble est divisé en plusieurs lots appartenant à des propriétaires différents. Lorsque l’on est seul propriétaire, on peut décider de tout sans consulter qui que ce soit, à condition toutefois de respecter la règlementation (permis de construire…). Il n’en va plus de même lorsque plusieurs propriétaires se partagent le même toit, le même parking, le même ascenseur, etc.

◊ Dans ce cas, la copropriété est divisée en lots. A noter qu’une copropriété peut commencer à deux lots seulement. La Résidence L’Horizon en comporte plusieurs centaines : 213 logements, 5 locaux commerciaux et 280 places de parking. On comprend bien qu’avec un tel nombre, chaque copropriétaire ne peut faire complètement ce qu’il veut…

◊ Chaque lot d’une copropriété comporte deux parties inséparables : une partie privative, réservée exclusivement à l’usage de son propriétaire ou de son occupant locataire, lequel doit respecter le Règlement de copropriété ; une quote-part des parties dites communes de la résidence : espaces verts, chaufferie, ascenseurs, toitures, etc… Cette quote-part aussi est donnée par le Règlement de copropriété, qui est donc un document important que chacun se doit de connaître.

◊ Lorsque le propriétaire, occupant ou bailleur, a acheté son lot, il lui a été remis ce Règlement de copropriété par le Notaire. Nul n’est donc censé l’ignorer et c’est pour cela qu’il a été inscrit sur ce site internet. Modifier ce Règlement est compliqué et exige des démarches nombreuses qui se terminent par un acte notarié. Ne pas le respecter peut entraîner des sanctions pécuniaires ou judiciaires. C’est véritablement un contrat passé entre tous les copropriétaires et, au-delà, entre leurs occupants locataires.

◊ Ce Règlement indique au propriétaire la partie dont il est responsable financièrement dans l’ensemble des parties communes. Cela s’exprime par un nombre de millièmes qui permettront la juste répartition entre tous les copropriétaires des dépenses d’intérêt collectif. Entre parenthèses, cela permet aussi à l’Administration fiscale de calculer les impôts fonciers.

QUI GOUVERNE CETTE COMMUNAUTE ?

◊ A tout seigneur, tout honneur, l’échelon suprême est constitué de la réunion de tous les copropriétaires, réunis en Assemblée Générale, laquelle doit se réunir au moins une fois par an, ne serait-ce que pour approuver les comptes de l’exercice écoulé et voter le budget de l’exercice suivant. On parle alors d’Assemblée générale ordinaire (AGO). En cas de besoin, sur la demande de copropriétaires pour traiter de sujets urgents, importants, différents de la comptabilité, une Assemblée générale extraordinaire (AGE) peut être convoquée, selon des règles précisées dans le Règlement de copropriété.

◊ Seuls les copropriétaires participent à l’Assemblée générale et ils ont autant de voix qu’ils possèdent de millièmes. Il y a des règles de majorité différentes selon les questions. Il est donc important pour les locataires d’entretenir de bonnes relations avec leurs propriétaires bailleurs, afin de leur transmettre leurs remarques et leurs souhaits portant sur les parties communes, s’ils veulent avoir une chance de voir leur demande se concrétiser.

◊ Evidemment, une Assemblée générale peut comporter plusieurs centaines de copropriétaires. Ce n’est pas aisé de les réunir tous, encore moins de les questionner sans cesse pour des affaires courantes. La Loi a donc prévu la formation d’un Syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité civile, responsable devant l’Assemblée. Il doit veiller au bon achèvement des travaux, au bon entretien de la résidence, au respect du règlement. Au besoin, il lui appartient de porter plainte contre des fauteurs de dommages ou de troubles ; il peut embaucher du personnel, passer des contrats, dans les conditions fixées par la Loi et par le Règlement de copropriété.

◊ Pour faciliter la gestion au quotidien, le Syndicat élit un Conseil syndical, dont le nombre de membres est lui aussi déterminé par les textes. Au sein de celui-ci, un Président est élu : il doit obligatoirement habiter la Résidence. Les fonctions du Conseil sont strictement bénévoles et consistent essentiellement à connaître la vie de la résidence, à faire remonter les informations, à recommander des actions prioritaires, à nouer des relations avec les voisins, etc.

◊ Mais cela ne suffit encore pas : il faut désigner une personne compétente pour tenir les comptes, appeler les charges, préparer et convoquer l’AG, passer des contrats avec les fournisseurs, veiller au bon achèvement des tâches, régler les factures, etc. Ces tâches exigeantes sont confiées à un Syndic. Pour les petites copropriétés, rien n’empêche la désignation d’un Syndic bénévole, mais pour une résidence comme la nôtre, cela est impensable. C’est pourquoi l’AG désigne parmi plusieurs candidatures celle qui lui parait la mieux disante et passe un contrat de 3 ans avec un expert habilité par la Loi. Pour notre Résidence, il s’agit de l’agence AD’Immo, 43 rue Thiers à Reims. Téléphone : 03 26 77 91 74. M. Christophe HAEM est le Syndic

Liste à jour après l’AG du 29 juin 2016

Nota : les fonctions à l’intérieur du Conseil syndical seront attribuées lors de sa prochaine réunion.

 

Nom du Conseiller Prénom Fonction ou commission Bailleur (B) ou occupant (O)
ALIPS Marie-Christine   O
DANHIEZ Sophie   O
DIEUDONNE Dominique   B
HUGONNET Hélène   B
KACZKA Jean-Paul   B
LAFOLIE Isabelle   O
LENOIR Joseph   B
PATINET Jean-François   O
PRUDHOMME Marie-Claude   B
QUATRESOLS Marie-Paule   O
TOILLIEZ Bernard   O

A QUI DONC S’ADRESSER ?

  1. Si vous êtes propriétaire.

  • Au Syndic pour toutes les questions financières concernant vos charges
  • A votre Compagnie d’assurances multirisques habitation ou assistance juridique pour tous les dommages subis par votre logement, puis au Syndic, ne serait-ce que pour vous assurer que votre problème n’est pas vécu aussi par d’autres copropriétaires, et pour obtenir de bons conseils
  • Au conseil syndical si vous avez des remarques d’intérêt général à formuler, des propositions d’aménagement ou d’animation, propres à améliorer la vie de notre communauté.
  1. Si vous êtes locataire.

  • En première urgence à votre propriétaire ou à votre agence de location, car il faut vous souvenir que le locataire est responsable financièrement des dommages apportés au logement : s’ils ne sont pas de sa faute, il peut lui être reproché de ne pas en avoir informé le propriétaire à temps.
  • En second lieu, selon la nature du problème, à votre propre compagnie d’assurances, ne serait-ce que pour être assisté sur un plan juridique.
  • Enfin, au Conseil syndical si vous pensez qu’il est bon que votre problème soit connu, qu’une solution commune soit recherchée, qu’une amélioration générale soit apportée.

Pour en savoir plus :

VOCABULAIRE DE LA COPROPRIÉTÉ

« Vous déplorez quelques lacunes sur le vocabulaire de la copropriété ! ».

Petit lexique pratique du copropriétaire :

  • Appel de fonds : Sommes demandées aux copropriétaires à intervalles réguliers pour régler des charges, des travaux ou toute autre dépense.
  • Assemblée Générale Ordinaire : Réunion annuelle obligatoire des copropriétaires d’une résidence.
  • Assemblée Générale Extraordinaire : Réunion ponctuelle pour prendre des décisions urgentes.
  • Budget prévisionnel : Document établi en début d’exercice pour calculer les appels de fonds prévisionnels.
  • Délibération : Décision des Assemblées Générales.
  • Équipements communs : Dispositifs procurant des services à tous les lots, et dont la copropriété entière à la charge.
  • Émargement : Signature d’un copropriétaire sur un document attestant de sa participation à un vote, etc.
  • État descriptif de division : Liste définissant les lots de copropriété. (Voir le Règlement de copropriété Section I)
  • Gros-oeuvre : Structure de l’immeuble, cloisons et murs porteurs, charpente, toiture…
  • Indivision : État juridique établi entre plusieurs personnes se partageant un même lot.
  • Lot : Partie privative individualisée dans une copropriété, tel qu’un appartement, une cave ou un parking. Chaque lot représente une partie plus ou moins importante de la copropriété, exprimée en « millièmes »
  • Mandant : Personne qui donne mandat à quelqu’un pour exécuter quelque chose.
  • Mandataire : Personne qui reçoit mandat : Il applique les instructions données par le mandant, en son nom et pour son compte.
  • Mutation : Changement de propriétaire.
  • Ordre du jour : Liste des sujets qui donneront lieu à délibération lors de l’Assemblée Générale.
  • Parties communes : Les parties de la copropriété qui appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires, les charges étant réparties selon les millièmes.
  • Parties privatives : Les parties de la copropriété qui appartiennent en propre à chaque copropriétaire. Il y est maître chez lui; en échange il assume seul les charges qui le concerne.
  • Pouvoir : Procuration donnée par un copropriétaire absent à l’Assemblée Générale, à un autre copropriétaire ou à un tiers en vue de le représenter.
  • Provision de charges : Les copropriétaires payent chaque trimestre des provisions de charge qui sont appelées par le Syndic et basées sur le budget prévisionnel. Elles sont régularisées en fin d’exercice.
  • Taxe foncière : Dans le cas d’une copropriété, les taxes foncières à acquitter se divisent en deux parts :
    – D
    ’une parte, celle due par tous les propriétaires pour leur propre logement, qui est payé individuellement, sur appel du service des impôts.
    – De l’autre, la taxe due au titre des parties communes qui est acquittée par le Syndic et répartie entre les copropriétaires selon leurs millièmes.
  • Quitus : Approbation de la gestion du syndic. On peut  voter aussi un Quitus partiel.
  • Quorum : Taux de participation nécessaire pour que les décisions proposées au vote de l’assemblée puissent être valablement adoptées. Il existe 2 règles de quorum selon l’importance du sujet.
  • Quote-part : Proportion de participation aux votes et aux charges déterminés en fonction des millièmes détenus dans la copropriété.
  • Tantième ou Millièmes : Unité de mesure des quotes-parts de la copropriété. Chaque lot est représenté par  un certain nombre de millièmes, calculé  selon sa taille ou sa nature.